Bauantrag

Die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung sowie der Abbruch baulicher Anlagen sind genehmigungspflichtig, gemäß der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO). Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen und zwar dann, wenn es sich um verfahrensfreie Vorhaben (§50 LBO) oder um Vorhaben des Kenntnisgabeverfahrens (§51 LBO) oder um Vorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren (52 LBO) handelt. Hierbei sind unterschiedliche Verfahren zu beachten. Handelt es sich um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben, so muss ein Bauantrag beim Bauordnungsamt eingereicht und die Baugenehmigung abgewartet werden.
Es wird ein persönliches Beratergespräch vorab empfohlen, um eine kurzfristige Bearbeitung Ihres Verfahrens zu gewährleisten. Sie können uns zu den allgemeinen Öffnungszeiten erreichen oder einen persönlichen Termin mit uns vereinbaren.

Baugenehmigungsverfahren

Erforderliche Unterlagen

  • Vordruck „Antrag auf Baugenehmigung“
  • Lageplan
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Darstellung der Grundstücksentwässerung
  • Bautechnischer Nachweis oder Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
  • Bestellung des Bauleiters.

Verfahren und Dauer
Der Bauherr reicht den Bauantrag mit allen erforderlichen Bauvorlagen beim Bauordnungsamt in fünf, bei Gewerbebebauung bis achtfacher Fertigung ein. Dieses prüft innerhalb von zehn Arbeitstagen, ob die Bauvorlagen vollständig sind und welche anderen Ämter und Dienststellen am Verfahren beteiligt werden müssen. Sind die Bauvorlagen unvollständig, teilt die Baurechtsbehörde dem Bauherrn mit, welche Ergänzungen erforderlich sind. Sobald der Bauantrag und die Bauvorlagen vollständig sind, wird dem Bauherrn der voraussichtliche Zeitpunkt der Entscheidung über seinen Antrag schriftlich mitgeteilt.

Die Eigentümer der an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke (Angrenzer) werden von dem Eingang des Bauantrages benachrichtigt. Gleichzeitig erhalten die Angrenzer die Gelegenheit, innerhalb von vier Wochen die Bauvorlagen einzusehen und Einwendungen zu dem Bauvorhaben vorzubringen.

Die Baurechtsbehörde prüft den Bauantrag auf Übereinstimmung mit den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Es hört alle Stellen an, deren Aufgabenbereich berührt wird. Wenn sämtliche Stellungnahmen vorliegen und der Bauantrag geprüft wurde, erfolgt die Entscheidung, das heißt die Baugenehmigung wird erteilt oder der Bauantrag wird abgelehnt.

Die Dauer des Verfahrens hängt vom Einzelfall ab, insbesondere davon, welche Stellen beteiligt werden müssen. In der Regel dauert das Verfahren zwischen einem und vier Monaten.

Mit der Ausführung des Vorhabens darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung vorliegt und der Baufreigabeschein, der so genannte "Rote Punkt", erteilt wurde.

Eine Bauabnahme erfolgt nicht in jedem Falle, sondern nur dann, wenn die Behörde dies ausdrücklich angeordnet hat. Feuerungsanlagen dürfen aber erst nach Bescheinigung der Brandsicherheit und der sicheren Abführung der Verbrennungsgase durch den Bezirksschornsteinfegermeister in Betrieb genommen werden.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach der Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie drei Jahre unterbrochen worden ist. Die Frist kann mit einem schriftlichen Antrag um jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden.


Kenntnisgabeverfahren

Voraussetzungen

  • Es handelt sich um kein verfahrensfreies Bauvorhaben.
  • Das Bauvorhaben liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der mindestens Festsetzungen über die Art (z.B. Wohnen, Gewerbe) und das Maß (Größe) der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält.
  • Es handelt sich um eines der folgenden Bauvorhaben (ausgenommen Sonderbauten):
    - ein Wohngebäude
    - sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten
    - sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind
    - Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z.B. Garagen)

Auch für die Änderung und Nutzungsänderung kenntnisgabepflichtiger Anlagen kann ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden, sofern es sich auch nach der Änderung noch um ein kenntnisgabepflichtiges Vorhaben handelt. Das Kenntnisgabeverfahren ist außerdem beim Abbruch baulicher Anlagen möglich.
Ein Kenntnisgabeverfahren ist ebenso möglich, wenn Sie kenntnisgabepflichtige Anlagen ändern oder deren Nutzung ändern wollen, sofern es sich auch nach der Änderung noch um ein kenntnisgabepflichtiges Vorhaben handelt. Dasselbe gilt außerdem für den Abbruch aller Anlagen, sofern für diese nicht schon Verfahrensfreiheit gegeben ist.

Erforderliche Unterlagen

  • Formular "Kenntnisgabeverfahren" beziehungsweise "Abbruch baulicher Anlagen"
  • weitere Bauvorlagen, das sind in der Regel:
    - Lageplan
    - Bauzeichnungen
    - Darstellung der Grundstücksentwässerung
    - Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
    - Bestätigungen des Entwurfsverfassers und des Lageplanfertigers
    - Bestätigung des Bauherrn über die Übernahme der Bauherrschaft und über die Bestellung eines geeigneten Bauleiters
  • Erhebungsbogen für die Statistik über die Bautätigkeit im Hochbau (Baugenehmigung/Bauüberhang/Baufertigstellung oder Abgang/Abriss/Nutzungsänderung) in zweifacher Ausfertigung.

Verfahren und Dauer
Sie benötigen den Vordruck "Kenntnisgabeverfahren" beziehungsweise bei einem Abbruch den Vordruck "Abbruch baulicher Anlagen" und die sonstigen Bauvorlagen. Zeitgleich mit diesem Antrag müssen Sie auch den ausgefüllten Erhebungsbogen für die Statistik über die Bautätigkeit einreichen.

Beim Kenntnisgabeverfahren reicht der Bauherr die Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde ein. Die Baurechtsbehörde prüft innerhalb von fünf Arbeitstagen folgendes:

  • Sind die eingereichten Bauvorlagen vollständig? Sind die Unterlagen vollständig, erhalten Sie innerhalb von fünf Arbeitstagen eine Eingangsbestätigung. Sind die Unterlagen nicht vollständig oder steht ein sonstiges Hindernis entgegen, erhalten Sie hierüber eine Nachricht.
  • Liegen auf dem Grundstück Baulasten?
  • Liegt das Grundstück im Geltungsbereich einer Entwicklungssatzung, einer Erhaltungssatzung oder eines Sanierungsgebietes?
  • Ist die Grundstückserschließung gewährleistet?

Die Baurechtsbehörde benachrichtigt die Eigentümer der an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücke (Angrenzer) innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Eingang der vollständigen Bauvorlagen. Damit erhalten diese die Gelegenheit, innerhalb von zwei Wochen ihre Bedenken zum Bauvorhaben vorzubringen. Eigentümer benachbarter Grundstücke, die nicht direkt an das Baugrundstück angrenzen (sonstige Nachbarn), können – soweit erforderlich – ebenfalls benachrichtigt werden.

Haben alle Angrenzer und sonstigen Nachbarn schriftlich zugestimmt, dürfen Sie zwei Wochen nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde mit dem Bau beginnen. Bringt einer der Benachrichtigten seine Bedenken vor, werden diese Bedenken überprüft und die jeweiligen Benachrichtigten über das Ergebnis der Überprüfung unterrichtet. In diesem Fall dürfen Sie in der Regel einen Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Baurechtsbehörde mit der Ausführung des Vorhabens beginnen.


Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren ist keine vollumfängliche Prüfung des Bauvorhabens vorgesehen. Zu beachten ist, dass Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren dennoch den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen müssen.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann durchgeführt werden bei der Errichtung von

  • Wohngebäuden,
  • sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
  • sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
  • Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach den Nummern 1 bis 3,

ausgenommen Sonderbauten.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Baurechtsbehörde:

  • die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens (§§ 29 bis 38 BauGB),
  • die Abstandsflächenvorschriften (§§ 5 bis 7 LBO),
  • andere öffentlich-rechtliche Vorschriften nur, soweit in diesen Anforderungen an eine Baugenehmigung gestellt werden oder soweit es sich um Vorhaben im Außenbereich handelt.

Erforderliche Unterlagen

  • Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren,
  • Bauvorlagen (dreifache Ausfertigung):
    - Lageplan
    - Bauzeichnungen
    - Baubeschreibung
    - Darstellung der Grundstücksentwässerung
    - Bautechnischer Nachweis oder Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
    - Bestellung des Bauleiters.

Verfahren
Die Baurechtsbehörde prüft den Antrag sowie die Bauvorlagen auf Vollständigkeit. Soweit es für die Behandlung des Antrags erforderlich ist, hört die Baurechtsbehörde die Träger öffentlicher Belange an, deren Aufgabenbereich durch das Bauvorhaben berührt werden.
Nach Eingang aller Stellungnahmen der beteiligten Stellen entscheidet die Baurechtsbehörde unter Berücksichtigung möglicher im Rahmen der Angrenzerbenachrichtigung erhobenen Einwendungen über den Antrag auf Baugenehmigung.

Mit der Ausführung des genehmigungspflichtigen Vorhabens darf erst nach Erteilung des Baufreigabescheins (Roter Punkt) begonnen werden. Der Baufreigabeschein ist zu erteilen, wenn die in der Baugenehmigung für den Baubeginn enthaltenen Auflagen und Bedingungen erfüllt sind. Enthält die Baugenehmigung keine solchen Auflagen oder Bedingungen, so wird der Baufreigabeschein mit der Baugenehmigung erteilt.
Der Bauherr hat den Baubeginn genehmigungspflichtiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als sechs Monaten vorher dem Baurechtsamt schriftlich mitzuteilen.


Abweichung, Ausnahme, Befreiung

Können aus den unterschiedlichsten Gründen die materiellen Vorschriften der Landesbauordnung  sowie die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht eingehalten werden, so hat der Bauherr die Möglichkeit, einen Antrag auf Abweichung, Ausnahme und Befreiung zu stellen.


Bauvorbescheid

Haben Sie grundsätzliche Fragen zur Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder zu einzelnen wichtigen Punkten, die Sie vorweg geklärt haben möchten, können Sie zunächst einen Bauvorbescheid (Bauvoranfrage) beantragen. In der Entscheidung über die Bauvoranfrage werden die zur Entscheidung konkret gestellten Fragen verbindlich geklärt.

Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Vor Ablauf dieser Frist sollten Sie die Baugenehmigung beantragen. Sie können den Bauvorbescheid auf Antrag aber auch um jeweils bis zu drei Jahre verlängern lassen. Anderenfalls erlischt die Bindungswirkung des Bauvorbescheids.
Ein Antrag auf Bauvorbescheid empfiehlt sich insbesondere dann, wenn vor Erwerb eines Baugrundstücks im Grundsatz geklärt werden soll, ob das Grundstück den Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf.

Erforderliche Unterlagen

  • Vordruck zum Bauvorbescheid,
  • Bauvorlagen (dreifache Ausfertigung):
    - Lageplan
    - Baubeschreibung
    - Bauentwurfsskizze(n).

Formularcenter - Vordrucke

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