Angesichts der stadträumlichen Bedeutung wurde in den Jahren 2016-18 ein Nutzungs- und Strukturkonzept erarbeitet. In enger Zusammenarbeit zwischen Gemeinderat, Fachbüros und Projektentwickler und mit Durchführung von zwei Bürgerworkshops wurden Ziele und ein Leitbild für die städtebauliche Entwicklung des südlichen Schuler-Areals definiert. Gemeinsam wurden ein Maß und eine grobe Verortung des geplanten Nutzungsmixes aus Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistung und nicht störendem Gewerbe festgelegt.

Das Strukturkonzept Schuler-Areal Süd wurde am 26.02.2018 vom Gemeinderat als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB beschlossen.

Aufgabenstellung
Im Zuge der Ausarbeitung des Strukturkonzepts wurden zwei Bürgerworkshops durchgeführt. Nach Anregungen der Bürger sollte ein attraktives Zukunfts-Quartier entstehen, das lebendig, urban und umweltgerecht ist und sich durch Vielfalt und Innovation auszeichnet. Das Strukturkonzept diente als Grundlage für den städtebaulichen Wettbewerb und war Anlage der Wettbewerbsauslobung.

Wesentliche Bestandteile der Aufgabenstellung in der Wettbewerbsauslobung waren

a) der städtebauliche Entwurf für den Neubau von Wohn- und Gewerbeeinheiten unter Berücksichtigung einer funktionalen Anbindung an den südlich und östlich angrenzenden Stadtraum mit
b) einem qualitativ hochwertigem Freiraumkonzept unter Berücksichtigung der Wohn- und Gewerbenutzung und des Frei- und Straßenraumes um das ehemalige Schuler-Areal sowie
c) ein innovatives und flächensparendes Verkehrskonzept für den nicht motorisierten und den motorisierten Verkehr unter Berücksichtigung der geplanten Wohn- und Gewerbenutzung, des relevanten örtlichen und überörtlichen Verkehrssystems, sowie eine gemeinsame Zufahrt mit den verbleibenden Bürogebäuden der Firma Schuler.

Ein nachhaltiges städtebauliches und architektonisch hochwertiges Konzept, das sich auch durch eine ressourcenschonende Bauweise auszeichnet, wurde hierbei ausdrücklich vorausgesetzt.

Wettbewerbsergebnis
Die Planer Ackermann + Raff Architekten und Stadtplaner und faktorgruen Landschaftsarchitekten überzeugen die Jury mit ihrem Entwurf zur Neubebauung des Schuler-Areals. Ihr Wettbewerbsbeitrag setzte sich gegen acht Konkurrenten durch und wurde mit dem 1. Preis gekürt.

13.05.2019 Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans und der örtlichen Bauvorschriften „Martinshöfe“ durch den Gemeinderat
17.07.2019 Bürgerinformation zum Vorentwurf des Bebauungsplans und örtlichen Bauvorschriften „Martinshöfe“
15.07.2019 bis 31.08.2019 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
23.09.2019 bis 25.10.2019 Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB
14.12.2020 bis 05.02.2021 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB
14.12.2020 bis 05.02.2021 Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB
22.03.2021 Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
11.06.2021 Inkrafttreten durch Bekanntmachung gemäß § 10 BauGB

Unten finden Sie die rechtskräftige Fassung des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften. Ergänzend finden Sie nachstehend die erläuternde Präsentation zur Entwurfsberatung im Gemeinderat.
Präsentation des Bebauungsplans Martinshöfe in der Sitzung des Gemeinderates am 30.11.2020 (2,776 MB)

Die Konzepte und Planungen bauen auf das Strukturkonzept auf und formulieren es aus. Sie sichern, dass sich das Quartier sowohl räumlich, als auch strukturell in das Stadtgebiet einfügt. Aufgrund seiner zentralen Lage besteht die Möglichkeit einer hohen Verdichtung, wenn ausgleichend gestalterische und funktionale Maßnahmen berücksichtigt werden. Deshalb sind zum einen die Fassaden und Freiflächen hochwertig zu gestalten, zum anderen muss das Quartier in seinen Infrastrukturangeboten einem hohen Anspruch genügen. Bei der Infrastruktur ist neben der Versorgungsfunktion durch den Einzelhandel insbesondere die soziale Infrastruktur zu nennen. Vor diesem Hintergrund wurden u.a. folgende Konzepte und Planungen entwickelt.

• Gestaltungshandbuch Fassaden
• Freiflächenplan mit Gestaltungskatalog
• Energiekonzept
• Mobilitätskonzept
• Sozialkonzept
• Technische Infrastrukturplanung
• Konzept für Bodenaushub und Bodeneinbau
• Bauetappen und Bauzeiten.

Die Planungen und Konzepte wurden bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfes, der Baurecht für das Projekt Martinshöfe schafft, berücksichtigt und soweit planungsrechtlich möglich umgesetzt. Gleichzeitig werden die beschlossenen Planungen und Konzepte Inhalt und Anlagen eines städtebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB werden, der ihre Umsetzung sichert.

Nachstehend finden Sie die Präsentation der Konzepte zur Beschlussfassung im Gemeinderat am 16.11.2020.
Präsentation der Konzepte Martinshöfe in der Sitzung des Gemeinderats am 16.11.2020 (8,723 MB)

Im Folgenden werden die Planungen und Konzepte jeweils im Einzelnen kurz erläutert.

Gestaltungshandbuch Fassaden

Der Gewinner des städtebaulichen Wettbewerbs, das Architekturbüro Ackermann + Raff, Stuttgart, wurde mit der Architekturplanung der Baufelder A, B, E, F und G beauftragt. Gemäß dem Strukturkonzept wurde eine „vielfältige, urbane, attraktive“ Architektur gefordert. Ackermann + Raff hat in Abstimmung mit der Stadt ein Fassadenkonzept ausgearbeitet. Die Gebäude und Abschnitten der (aufgebrochenen) Blockrandbebauung werden unterschiedlich gestaltet, um die Vielfältigkeit und Kleinteiligkeit der urbanen Umgebung abzubilden. Ein Sockel aus Klinker verbindet gestalterisch die parzellierten Gebäudeabschnitte. Begrünte Fassaden und Dachterrassen mit Pflanzbeeten, Totholz und Wasserflächen, welche die Biodiversität stärken, tragen einem zeitgemäßen ökologischen Anspruch Rechnung.
 
Zur Sicherung der Vielfältigkeit wurde mit dem Projektentwickler die Beauftragung eines zweiten Architekturbüros für die Baufelder C und D vereinbart. Das Architekturbüro Feuerstein Hammer Pfeiffer Architekten, Lindau, hat an der „Grünen Mitte“ einen Sonderbaukörper entworfen, in dem insbesondere „betreutes Wohnen“ stattfindet (s. Sozialkonzept).

Gestaltungshandbuch Fassaden Martinshöfe (13,205 MB)

Freiflächenplan mit Gestaltungskatalog

Vor dem Hintergrund einer hohen baulichen Verdichtung wird besonderer Anspruch auf die Außenanlagengestaltung gelegt. Die Freiflächen dienen dem Aufenthalt, der Spielmöglichkeiten für Kinder und als Ort der Begegnung sowie der Naherholung.
 
Gemäß dem Einzelhandelskonzept ist eine gute Anbindung des neuen Quartiers Martinshöfe an die Fußgängerzone entscheidend, damit sich ein Synergieeffekt zwischen dem neuen Einzelhandel in den Martinshöfen und dem bestehenden Einzelhandel in der Innenstadt ergibt. Eine Insellage war zu vermeiden. Vor diesem Hintergrund zielt die Planung darauf ab, dass zwischen dem neuen und bestehenden Einzelhandel Fußgängerströme entstehen und der nördliche Bereich der Fußgängerzone und der Münsterplatz stärker frequentiert werden. Gestalterisch wurde eine Verzahnung zwischen dem Münsterplatz und dem gegenüberliegenden Platz am Quartierseingang geschaffen. Besonders Wert wurde auf eine gute Begehbarkeit gelegt.
 
Im Bereich des Postplatzes wurde, ebenfalls in enger Abstimmung mit der Straßenverkehrsbehörde und der Polizei, eine hinsichtlich der Verkehrssicherheit optimierte Querungsmöglichkeit entwickelt – insbesondere im Hinblick auf die Studierenden und die Schulkinder, die zwischen Martinsberg und Martinshöfen pendeln.

Freiflächenplan Martinshöfe (2,156 MB)
Gestaltungskatalog Freiflächen Martinshöfe (7,606 MB)

Energiekonzept

Im Vordergrund des Energiekonzepts stehen die nachhaltige Wärmeerzeugung und der Verzicht auf fossile Energien, um keine Abgase und keinen Feinstaub zu erzeugen. Wärme und Kälte sollen über ein gemeinsames Erdsondenfeld gewonnen werden. Die Sondenfelder werden jeweils unterhalb der Tiefgarage gebaut. Von dieser entnehmen Wärmepumpen in den jeweiligen Technikräumen der Gebäude die Sole bedarfsgerecht, um daraus Wärme zu erzeugen. Im Sommer lässt sich so ein passives Free-Cooling zum Temperieren der Räume realisieren.
 
Da die Wärmepumpen Strom für die Erzeugung der Wärme benötigen, sollen Photovoltaikanlagen auf den Dächern für die Eigenstromnutzung als Mietstrommodell installiert werden. Dieser erzeugte Strom soll für den Haushaltsstrom und/ oder für die Wärmepumpen genutzt werden.
 
Das Energiekonzept wurde vom Ingenieurbüro Sulzer, Vogt, in Zusammenarbeit mit i+R geotech erarbeitet. Die Umsetzung erfolgt in engem Austausch mit der TWS.

Energiekonzept Martinshöfe (783,2 KB)

Mobilitätskonzept

Die Stadt Weingarten strebt eine Mobilitätswende mit einer Erhöhung des Umweltverbundes „ÖPNV, Rad- und Fußverkehr“ an. Vor diesem Hintergrund wurde für die Martinshöfe ein Mobilitätskonzept ausgearbeitet, das den Umstieg zugunsten des Umweltverbundes fördert. Das vorgelegte Konzept stellt dar, wie die Leistungsfähigkeit der Mobilität durch alternative Fortbewegungsmittel sichergestellt werden kann, so dass eine Reduktion gegenüber der Zahl der in Weingarten erfahrungsgemäß sonst notwendigen Anzahl an Stellplätzen begründbar und langfristig verträglich ist.
 
Der Einsparung von 40 Pkw-Stellplätzen stehen u.a. die Bereitstellung von
3 E-Bike-Sharing-Stationen mit insgesamt 13 E-Bikes und 3 Lasten-E-Bikes 6 E-Car-Sharing-Stellplätze mit 6 Autos Private Fahrradabstellplätze weitestgehend im Eingangsbereich im EG 1 Servicestation für Fahrräder Integration in die Mobilitäts-App (Anzeige der Verfügbarkeit einschließlich ÖPNV)
gegenüber.
 
Die Ausarbeitung und Umsetzung des Mobilitätkonzepts erfolgt(e) in Zusammenarbeit mit der TWS.

Mobilitätskonzept Martinshöfe (744,6 KB)

Sozialkonzept

Das Sozialkonzept gründet sich auf drei Bausteine mit folgenden Punkten:

• Bündnis für bezahlbaren Wohnraum
• Baufeld C (insbesondere betreutes Wohnen)
• Quartierstreff.

Gemäß dem „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ werden 20 % der Wohnungen (ca. 100) für eine Zeit von 15 Jahren zu den Konditionen des Bündnisses vermietet. Für die Bündniswohnungen im Baufeld C an der Grünen Mitte erhält die Stadt ein Belegungsrecht, d.h. die Stadt kann eine Auswahl an möglichen Mietern nennen, aus denen der Eigentümer einen Mieter auszuwählen hat.

Darüber hinaus wurde im Strukturkonzept die Schaffung eines öffentlichen Quartierstreffs in zentraler Lage festgelegt, der im EG liegt und barrierefrei erreichbar ist. Dieser wurde in Abstimmung mit der Stadt am Dreiecksplatz im Norden des Baufelds G verortet. Der Quartierstreff wird durch einen Quartiersmanager betreut.

Die Auswahl des Betreibers für das betreute Wohnen trifft der Vorhabenträger, d des Quartiersmanagers die Stadt.

Sozialkonzept Martinshöfe (218,5 KB)

Technische Infrastrukturplanung

Für die Stromversorgung werden fünf Trafostationen in den Tiefgaragen der einzelnen Baufelder errichtet, welche untereinander verbunden sind und somit ein Energienetz bilden. Die geplanten Erdwärmesonden liegen unter den Bodenplatten und sind miteinander verbunden. Die Einspeisung von Wasser ist an vier Stellen vorgesehen.
 
Das Schmutzwasser wird an drei Stellen in das öffentliche Kanalnetz eingeleitet (Schussenstraße, Abt-Hyller-Straße und Bomsgasse). Das Regenwasser der extensiv begrünten Dachflächen wird direkt in Sickerrigolen eingeleitet. Die neuen öffentlichen Wege werden mittels Einlaufschächten gefasst und direkt in die bestehende Mischwasserkanalisation eingeleitet.

Entwässerungsplan Martinshöfe (1,264 MB)
Technische Beschreibung Infrastrukturplanung Martinshöfe (2,032 MB)

Konzept für Bodenaushub und Bodeneinbau

Verunreinigtes Erdmaterial wird entsprechend den abfall- und bodenschutzrechtlichen Bestimmungen verwertet bzw. entsorgt. Unter Vegetationsflächen sind ab einer bestimmten Tiefe Auffüllungen bis Qualitätsstufe Z1.1 zulässig (ab 2,0 m in der Grünen Mitte und im Bereich von Bäumen, ab 60 cm unter Hecken- oder Strauchpflanzungen, ab 35 cm unter Grünflächen und Vorgärten). Unter Verkehrsflächen sind Auffüllungen bis Qualitätsstufe Z1.1 zulässig. In wenigen Teilbereichen wird unter der Tiefgarage Z2 Bodenmaterial eingebaut.

Bodenkonzept Martinshöfe (1,84 MB)

Bauetappen und Bauzeiten

Die Bauetappen sind auf den letzten Seiten in der Konzeptvorstellung (8,723 MB)dargestellt.

Die Bauzeiten stellen sich wie folgt dar:
• bis spätestens 2028 Bauetappen 1 und 2 (Baufelder A und B sowie F und G)
• bis spätestens 2030 Bauetappe 3 (Baufelder C und D und 80 % der Grünen Mitte)
• Fertigstellung Gesamtgebiet bis spätestens 2032.

Die Andienung der Baustelle erfolgt nur von der Schussenstraße. Dementsprechend erfolgt der Rückbau von oberirdischen Anlagen von Nord nach Süd und der Rückbau von unterirdischen Einbauten und die Erstellung der Neubauten von Süd nach Nord.
 
Die fertig hergestellten Verkehrsflächen gehen teilweise in das städtische Eigentum über oder werden mit einem öffentlichen Gehrecht belegt (s. Übersichtsplan).

Übersichtsplan Darstellung der öffentlichen Flächen (1,934 MB)

2019 wurden die Abrissarbeiten der Hochbauten durchgeführt.

Aufnahmen und Rechte der nachfolgenden Fotos: Fam. Steinmaßl

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